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1982年梁晓秀回家乡投资后,她就开始关注国内的经济动态,而且每年至少回国一次。
除了家乡之外,她最喜欢的三座城市是北京、上海和杭州,每次回国都要到那三座城市游览一番。
20世纪80年代末,国内有了商品房,她把目光转向了房产。
那时她已经在家乡无偿投资兴建了众多学校、医院、图书馆等文化教育医疗等设施,此外还投资建了县城第一条高速公路,10年间投资总额已高达15亿元人民币。
她对北京、上海和杭州的房产动态很关注,尤其是北京的房产。
于是,她开始研究北京的地产。
1987年,全国商品房每平米均价只有408元、北京只有500多元,当时人们都说买不起,梁晓秀以国人的收入计算,意识到人们确实买不起。
那时他们的县长一个月的工资也不过300元人民币。
于是她决定在北京购买房产,那时的房子质量虽然不算好,但价格对她来说,简直就等于是白给。
600元一平米的房价折合成欧元,只有60欧元一平米,与欧洲房价相比,差价几十倍。
经过三年的考察,1990年她在北京北三环路附近买下一栋20层的商品楼,均价1500元一平米,共有100套房子,总价2000万元。
她预测北京的房价肯定会上涨,至于涨多少她说不好,但绝不会下降,所以她就不会赔本。
那是一个经济快速发展的年代,她每年回国都看到很大变化。
在北京买下一栋商品楼后,她开始在上海和杭州寻找合适的房源,先后又买了两栋商品楼,投资4000万元。
她当时还没有加大购房力度,主要原因是她觉得那些商品房的质量与欧洲的住宅相比还差不少,所以她等着好房子,想卖质量好的房子。
她注意到中国地产业发展速度非常快,房屋质量每年都在提高,可以看到明显的变化。
她开始专门研究北京的地产,发现了一个秘密:北京房价低,其中有一个重要原因是土地价值没有体现出来;此外那时还没有富裕人士和外来人口对北京房产的需求。
当时商品房定价规则为“成本+法定利润+税金”
,成本包括建安成本、安置补偿费用、管理费用、财务成本等,利润率和税率都是统一规定的,所以导致全国各个城市的房价水平差别不大。
她那时在欧洲很多国家都买了房产,对房产有了清醒的认识。
欧洲房产价格相对稳定,那是因为欧洲的经济发展已进入成熟期,发展缓慢;而中国经济则处在高速发展时间,所以房价必然会上升。
在欧洲发达国家,城市化过程基本已结束,人口增长几乎为零,所以房产交易主要是二手房,那些房产均匀分布在每个城市空间,城市扩张对定价的影响基本不存在了。
北京的房价涨幅很快,1995年时四环以内的成交价格基本在4000-5000元之间,相比1987年翻了10倍,这给她很大触动。
她注意到人们的工资在增长,但与西欧相比还有几十倍的差距。
由此她认定:北京的房价还会上涨。
她是按照西欧的房价预测北京的房价的。
那个年代,西欧国家的一般普通住宅均价为3000欧元,折合人民币为3万元一平米。
她私下想:北京房价很可能在未来10年达到1.5万元一平米。
她那时的预测虽然还不准确,但她注意到了一个影响房价的关键因素。
国内城市似乎都在大拆大建,过去50、60、70年代的房子已经“过时”
,按照今天的标准看,那些房子不节能、不环保、不配套、没有绿化、没有物业。
大拆大建会持续很长一段时间,而拆迁补偿成本会越来越高,再加上其他生产要素成本的上升,房价总体上看只能升不能降。
国内人口在还在增长,所以房产需求还会加大。
最关键的一点是:城市化。
国内城市化水平还不高,随着城市化的进程,人们对房屋的要求会越来越高。
在她看来,房产与其它商品不一样,房产是一种特殊的商品。
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